投资客，急了！

今年春节后这几个月，西安楼市出现了一些有意思的现象。

港务区某小区有业主发布“涨价倡议”，沣东新城某小区有业主发布“不降价倡议”，曲江二期某小区有业主低价卖房被“邻居”责问……

(资料图)

经济大环境不好、二手房市场挂牌量高企的大环境下，二手房市场上业主为了“护价”正在采取多样的措施。

实际上，对于自住的业主而言，他们对于短期内小区二手房房价的这种波动并不是特别敏感。反而是投资客，这个时候急了！

西安买房，到底能不能赚钱？

全国人民都知道，在过去几年时间里西安楼市比较火爆，新房价格连续上涨了多年时间。

在这一轮西安楼市上行周期中，也吸引了全国各地的购房者到西安买房子。

我们曾经亲身经历了有邻省的购房者早上坐高铁来西安，中午把房子一买，下午又回去了；有上海的购房者早上打个飞机来西安，下午到售楼部看房把房子一卖，晚上到永兴坊喝了摔碗酒、逛了大唐不夜城，第二天一大早又飞回去了；我们有同事曾经开着车举着牌子在西安高铁站接粉丝购房者……

但实际上，当你仔细回顾过去几年西安楼市走过的行情，就会发现要将这几年分为两个时间段，一个是2019年之前，一个是2019年之后。

2019年之前在西安投资买房的这一轮购房者，基本都赚钱了，除非踩雷爆雷房企的楼盘一直无法交付。特别是2016年底、2017年在西安买房子的购房者，所买的房子基本都翻了一倍不止！

那个时间段买入的楼盘，代表性的项目主要是浐灞的几个楼盘、太华路沿线的几个楼盘、曲江二期的几个楼盘、沣东新城的几个楼盘，六七千的价格买入的购房者一大堆，只要不踩雷，都赚钱。

但是，2019年下半年、2020年、2021年买房子的购房者，基本都买在了高点，因为2019年之后西安的限价越来越严，不是说开发商想卖多钱就能够卖多钱。再加上那两年高价地的频频拍出，进一步刺激了大家对于房价的预期。

更重要的是，这两年买房子的购房者，房贷利率都处在一个高点位置，当时首套房贷的利率最高一度达到了5.8%以上。

2019年之后在西安投资买房的购房者，可能除了个别楼盘还能赚钱之外，考虑到资金成本之后，大部分楼盘不亏就已经很不错了，收益为负值的楼盘不在少数。有朋友2020年上半年1.65万元/㎡买入了某楼盘，如今这个小区二手房挂牌均价1.6万元/㎡，个别房源挂牌价甚至低至1.3万元/㎡。

如果这几年买在主城区，最起码还不用担心后期流动性的问题，亏本卖最起码还有人买；如果这几年买在一些远郊新开发区域，产业兑现没有跟上就没有人口，不但房价下跌，基本上没有人买，已经处于套牢状态。

当然，即使套牢最起码还已经交房，最惨的就是买了爆雷房企的项目，有的项目交房依然遥遥无期，每月还要还着贷款，目前处于钱财两空状态。

投资客，更着急！

对于买在高点的购房者，自住购房者的房子是用来住的，即使目前房价涨的再高他们也不可能卖，毕竟卖了住在哪里？

房价上涨了带来资产的升值，当然是一件好事情；短期内二手房价格的波动，也不影响他们的居住，因此这部分自住购房者对于目前二手房市场并不是特别敏感。

此时，最为敏感、最为着急的当属投资客。

一方面，这部分纯投资客一般不仅仅是在西安一座城市有投资房产的，在其他城市也有。而2021年以来其他城市的楼市情况，大家可能都有所耳闻，房价回调的城市不在少数，目前基本处于亏损状态。楼市行情尚可的西安，被他们给予了厚望。

另一方面，这部分投资客不乏对手中的房产进行二次抵押、加杠杆继续投资的，投资买入时算好了未来几年房价涨到多少然后卖出实现收益，从而形成资金滚动。但2022年全国各地楼市大幅降温、房价的下跌，打乱了投资客的节奏，此时手中的资金滚动就会出现问题，因此急于卖出。

同时，2022年以来经济大环境对于很多人的收入也造成了很大的影响，特别是房地产行业、互联网行业裁员不断，其它制造业也都不景气，对于手握多套房产同时还贷的人而言，在收入突然断掉、每月房贷又不能停的情况下，也就急于卖出手中的部分房产回笼资金，确保其他房产的月供不断。

除了上述几点之外，目前西安二手房挂牌量高企，也是投资客面临的压力。贝壳上，西安二手房挂牌量已经有连续1年多保持在11万套以上，后续随着时间推进，大量二手房限售解禁时间已到，挂牌量还会继续持续处于高位。

对于2019年前低价买入的投资客来说，此时即使以低于当前市场价卖出也依然可以实现获利，他们有足够的价格空间，反而是2019年之后买入的购房者，就要难很多了。

所以说，春节后西安二手房市场出现的种种现象，足以说明投资客已经急了！

闭眼买房赚钱的时代已经结束

从1998年房改、2003年土地招拍挂开始算起，房地产行业已经一路狂奔了20多年时间。

20多年时间里，房地产在推动城市化进程的同时，也已经成为国民经济支柱产业。同样是在20多年时间里，不管是地产商，还是很多普通百强，都通过房地产赚的盆满钵满。

特别是对于普通百姓而言，房子所带来的资产升值、财富增长，可以说享受到了城市发展、行业发展的红利，当时闭眼随便买套房子过几年就可以赚钱。

但是，地产黄金时代已经结束，2021年下半年开始之后，更多的地产企业正为活下去而努力，目前整个地产行业依然处于困难时期。

对于普通老百姓来说，寄希望于通过买房投资、短期房价快速上涨实现收益的时代也已经过去。在当今投资渠道狭窄、不确定性较高的时代背景之下，手握现金选择买房的老百姓，更多的实现的是资产的保值。

因此，很多粉丝在咨询我某个区域的房子几年后能够涨到多钱时，很多时候我无法回答，因为我们正在面临的不确定性太大了。即使是目前西安楼市火爆的软新、CID等板块，几年后的二手房市场才是对其房产投资回报真正的考验！

最后，再强调一句：房住不炒！

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