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为进一步完善商洛市物业服务收费管理政策和等级标准，保障业主合法权益，促使物业服务企业规范收费行为、为业主提供质价相符的服务，商洛市发展和改革委员会会同商洛市住房和城乡建设局、商洛市市场监督管理局通过对其他毗邻市物业服务收费情况调查了解，按照前期调研、成本调查、召开座谈会、公开征求意见和合法性审查等程序，制定并印发了《商洛市物业服务收费管理实施细则》（以下简称“《细则》”），自2023年5月1日起执行，该《细则》对全市物业服务管理及收费行为作出了明确规范。现就广大市民关心的有关政策解答如下：
一、物业服务收费标准的适用范围
(资料图片)
物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费（房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务）、物业管理区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，成立业主大会之后的住宅小区及别墅、公寓、商业、办公写字楼等物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
二、物业服务费调整情况
《细则》调整了现行的物业服务费收费方式，调整后物业服务费实行“一费制”，就是将现行的物业费、电梯费、水电公摊费三个收费项目合并。物业服务等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外（达不到三级）四个服务等级，按照高层、多层分别制定收费标准；停车服务费也按照室内、露天场所类别由高到低设定为一类、二类、三类三个类别。
调整后的高层住宅一级中准服务费1.80元/平方米·月、二级中准服务费1.60元/平方米·月、三级中准服务费1.30元/平方米·月、等外中准服务费1.00元/平方米·月；多层住宅一级服务费0.70元/平方米·月、二级0.60元/平方米·月、三级0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。
调整后，小型汽车室内一类服务费70元/车位·月、二级60元/车位·月、三级50元/车位·月，露天一类服务费60元/车位·月、二类50元/车位·月、三类（等外）40元/车位·月。
临时停放车辆停车服务费，由原来每8小时为一次的计费方式调整为：连续停放每4小时为一次，停放30分钟之内不得收费，超过30分钟、不足4小时为第一个计次时间段，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推。
实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务费和停车服务费预收时间不得超过3个月，双方另有合同约定的，从其约定。
三、物业服务收费优惠政策
（一）空置政策
经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋，其空置期间的物业服务费按照物业服务合同约定收费标准的50%交纳；暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，停车服务费按照物业服务合同约定收费标准的20%交纳。
执行原来的物业服务收费管理办法的，高层空置房业主交纳过70%的物业服务费后不再交纳电梯运行费用。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。
（二）临时停车费
鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠，对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。
物业服务企业在收到业主告知后，次日起不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。业主在已经登记空置的自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆累计超过10天的，按超出停放天数乘以日均服务费标准补交停车服务费，累计超过20天的，按全月收费。
（三）垃圾处理费
生活垃圾处理收费是城管部门收取的市容环卫方面收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。
（四）公共用水用电分摊
对于已经完成水电户表改造，居民用户按终端销售价格收费，且仍履行原合同、执行旧的物业服务收费管理办法的小区，公共用电用水成本可优先在占用业主共有的道路或者其他场地停车的服务收益和小区广告收益中摊销，不能足额摊销的，在向业主公示摊销账务后，剩余部分可据实向业主以户为单位平摊收取；对于没有停车服务和广告收益的小区，且高层物业服务费与电梯费平均数之和不高于1.10元/㎡、多层物业服务费不高于0.46元/㎡的，可按不超过住宅总建筑面积 0.10元/㎡的总额度按户平均分摊，其中仅电或仅水完成户表改造收费的可按不超过住宅总建筑面积 0.05元/㎡的总额度按户平均分摊；高层物业服务费与电梯费平均数之和高于1.10元/㎡、多层物业服务费高于0.46元/㎡的，不再收取，在物业服务费和电梯费中补偿。
对于至今仍未完成用电、用水户表改造的小区，执行旧的物业服务收费管理办法的，物业售电加价不得突破0.05元/度，售水差价不得突破0.25元/吨。
四、关于供暖（冷）收费及退费标准
自备供暖（含冷，下同）的小区，其采暖费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案，必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖期结束后，一个月内必须向全体业主公布收支情况。自备供暖提倡按热流量或供热面积收费，也可按建筑面积收费。
用户整个供暖期都不用热的，应在供暖期开始前，由用热人提出报停申请，经物业服务企业（供热单位，下同）采取隔断处理后，地暖型用户视上下邻居用暖情况交纳热费，楼下用户用暖楼上用户不用，交纳30%基本热费；楼下用户未用暖楼上用户用暖，交纳20%基本热费；上下用户均用暖，交纳50%基本热费；上下用户均未用暖，交纳5%基本热费。
非地暖型用户，上下用户均用热，可按应交热费的10%交纳基本热费；楼下用户未用楼上用户使用，交纳4%；楼下用户使用，楼上用户未用，交纳6%；上下用户均未用暖，不交纳基本热费。
因供热单位原因导致用户卧室、起居室的温度不达标的，供热单位须根据供热用热双方确认的不达标天数向用户退还热费：
供热期内，除不可抗力原因外，应当保证用户的卧室、起居室的温度不低于18℃。用户室内温度不达标时，应首先向供热单位报修，供热单位整改一次后仍不达标，可向供热单位申请测温，因供热单位责任造成用热户居室温度不达标的，16℃以上18℃以下，供热单位按认定不合格天数的收费额的40％向用热户退费；16℃以下，按认定不合格天数的收费额全额退费。
不达标天数认定上，供热单位测温时间间隔不少于5天，经测温，用热户居室温度1次不达标的，按2天退费；2次不达标的，按10天退费；一个月内3次(含3次)不达标的，按30天退费；供热期内超过3个月不达标，视为全供热期不达标，全额退还所交热费。
退费金额公式:退费金额=交费总额÷供热期天数×不达标天数×退费比率
热用户未按规定交纳热费的，供热单位应当书面催告，经两次书面催告仍不交纳的，供热单位可以采取用热限制措施，并按照供用热合同约定收取违约金。但不得以少数用户未交纳热费为由，中断对其他已交费用户的供热或者降低供热标准。
五、关于物业服务企业的行为规范
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制收费以及变相收费。存在以上情形的，业主有权向辖区市场监管部门和相关部门举报或投诉。
业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以催告其在约定期限内交纳；约定期限届满仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费用。
物业服务企业接受专营单位及城市管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。
物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。
利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。
六、新老政策如何衔接？
《细则》自2023年5月1日起执行。凡从2023年5月1日起申请预售住宅的小区的前期物业应当执行本《细则》。此前的物业服务收费需要执行本《细则》规定的物业服务收费标准的，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，在物业服务区域内逐栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，向业主征询意见，必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
但《细则》中的供热计费规则及成本核算方法、公共用电、公共用水及损耗分摊、车位成本核算方法及空置车位计费比例等相关条款和内容，执行原来的物业服务收费管理办法的物业服务企业均须自本《细则》执行之日起同步执行。
已成立业主大会的住宅小区是否执行“一费制”、物业服务收费标准调整和收取办法等事项，由业主大会与物业服务企业依法通过《物业服务合同》协商约定。
各县人民政府认为必要的，可结合本县实际，在不高于市定标准的前提下，制定本县收费标准或实施细则，并抄送市发展改革部门、市住建和市市场监管部门。
本《实施细则》自2023年5月1日起执行，有效期5年。国、省另有政策规定的从其规定。
华商报记者 程娟 编辑 刘靖
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