二手房价格的变化趋势是楼市销售回暖的风向标，尤其值得关注。
近期，西安市住房和城乡建设局公布了2023年1月二手房住宅网签情况。
(资料图)
数据显示，1月西安二手房网签备案面积71.37万㎡，环比增长35.99%；其中，住宅网签备案面积51.10万㎡（5148套），环比增长3.42%！
而这也同时意味着，自2022年10月起，西安二手房成交量连续4个月环比增长！
从全国来看，事实上多数城市二手房市场已有回暖迹象。
CRIC数据显示，重点监测的11个城市1月二手房成交规模预计达到360万㎡，同、环比分别下降21%和23%，但相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。
从成交数据来看，1月青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增，而成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等9个城市成交量均超过2022年春节月。
1月重点城市二手房带看量和网签规模均有不同幅度回升，同比降幅也明显小于新房，随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心，二手房市场或将率先由局部城市开始回暖！
具体回到西安来看。
根据国家统计局数据，西安二手房价格从2022年8月开始已经连跌5个月！
与此同时，最新数据显示（诸葛找房），西安二手房挂牌量达到了161995套，再次刷新了纪录，实际上从2022年11月起大约每月都有1万套的二手房挂牌出让。
从数据上看，西安有十几万套二手房，但是实际上，符合多数人需求的房源有多少呢？
据贝壳找房不完全统计，西安二手房已知楼龄约76849套。
5年以下次新房8865套，占比12%；5-10年楼龄27503套，占比36%；10-15年楼龄24645套，占比32%；15-20年楼龄11380套，占比15%；20年以上楼龄4456套，占比6%。
这也意味着，符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房仅一半不到。
所以，西安高企的存量房数量纯属数据误读！市面上的活跃房源并没有这么多。
但不可忽视的是，西安存量房的情况正在从，“量涨价跌”向“量价双涨”悄然转变！
这一态势也得到了二手房门店一线工作人员的真实反馈：
这意味着什么？一个残酷的现实是：
其一、二手房回稳速度明显比新房要快，成交热度呈上升通道。
其二、从2022年11月19日最新的政策落地，西安的二手房率先回暖，或许只是一个开始！
其三、新房供应短暂性萎缩，购房者只能转头二手房市场。
据统计1月西安共推出2107套新房房源，均价约21625元/㎡,共有2058个意向登记，最终核验缩水3成！明显处于滞销。
可以肯定的是，根据市场反馈，多个先行指标明显回升，西安二手房市场露出回暖的迹象！
这里统计西安90天内成交量前20的小区，以供大家参考：
以这20个小区数据来看，共挂牌6037套房源，90天内共成交543套，基本都是2010年之后建成小区，覆盖区域多在未央、高新、雁塔、浐灞。
再次强调，不要用投资的心态总想着“你不买，我不买，明天还能降二百”，人家投资是技术活，有专业、有务实、有持续的修行，但即便这样，也不能保证所有人都赚钱。
所以，作为普通的购房者，不要去分析市场周期，不用了解供需关系，只要选好房子，买到，安心就好。
除此之外，要知道数据永远只是工具，只代表过去，不能预测未来。
比如说，挂牌时间长，很有可能业主不是真心想卖，或者觉得可以再等等；那个看似抄底的房源，户型差，还是顶层，你要不要？很多小区或者很多房源的价格看似不断下降，但是这些都不是最终的成交价格，业主很有可能坐地起价。
不管是研究二手房，还是真心实意就想买，大家在看数据的时候，一定要理性！
