进入2023年，继甘肃兰州打响房贷“商转公”第一枪，陕西咸阳紧随其后。
1月30日，咸阳公积金管理中心发布《个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》。兄弟城市的“解绑”，让不少西安人蠢蠢欲动，西咸一体化发展，西安是不是也快了？
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毕竟，从之前的商业贷5.8%转成现在的公积金贷3.1%，几乎能够省下一辆车钱。
查询陕西10个地级市住房公积金官网，截止至目前，汉中、宝鸡、商洛、安康、榆林、铜川、延安和咸阳，均开放“商转公”业务，仅剩西安和渭南。
作为省会城市，西安自2017年9月停止受理试行的“商转公”业务后，时至今日，在高额房贷、疫情等多重因素影响下，要求恢复“商转公”的声音，不绝于耳。
但也有观点认为，这里面牵涉的堵点因素较多，尤其跟城市人口规模、资金池存量息息相关。纵观全国，开通“商转公”的城市也为数不多，甚至部分城市因设置条件过多，通过率非常低——不过，这并不影响购房者对“商转公”的期盼。
门槛不低
令购房者万般期待的“商转公”，并非想象般美好，也有一定的门槛。
咸阳发布的实施细则中，亦足以窥见一斑。
如“商转公”的担保方式上，以住房为抵押财产办理时，借款人要自筹资金提前清偿住房商业贷款。也就是如果有30万商业贷款，要转为公积金贷款时，需要自筹30万还清银行贷款后，才能办理。
另外两种担保方式，一种是以借款人的其他自有住房，或者他人用其自有住房作为担保财产；一种是由借款人及其配偶之外的其他两名以上，在咸阳市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，作为共同连带责任保证担保人。
贷款额度也有上限，据悉，咸阳公积金贷款最高额度为60万元，贷款额度不得超过申请“商转公”贷款时个人住房商业贷款的即时余额。
设置类似的门槛并不鲜见，延安在担保方式上亦有要求，如在第三方缴存人连带责任担保条件上，要求担保人应当是在延安市住房公积金管理中心，连续按月缴存住房公积金满6个月以上的财政供养人员或国有企业正式职工。
汉中对担保的要求，则有所不同，相对咸阳、延安，制度上更加灵活。
汉中规定“商转公”贷款采用顺位抵押冲抵方式，在原所购住房抵押登记不注销的基础上，办理住房公积金顺位抵押，再发放商转公贷款，由原贷款银行采用封闭式方式结清原个人住房商业贷款，注销原个人住房商业贷款抵押。
也就是说，借款人不需要自筹资金，偿还银行的商业贷款。
受诸多实施细则的限制，部分城市的“商转公”通过率非常低。
尽管如此，购房者对“商转公”的热情，依旧不减，有机会总比没有的好。因为基于商业贷款和公积金贷款之间的利率差距，“商转公”可以实质性的为购房者省下不少钱。
呼声不断
先来算一笔账。
按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，商业贷5.8%转成公积金贷3.1%，平均每月可减少月供约800元，未来30年内共减少利息支出约28万元；即使以目前西安首套房利率4.3%左右来算，转成公积金贷款也能省下12万元，差不多省下一辆车钱。
这也是为何“商转公”会如此受购房者关注，另据中指研究院统计，2022年以来，全国已有近20个城市推行“商转公”，深圳、南昌、无锡、株洲等城市均已实行。
而高额房贷、收入不稳，再加之近几年个人住房贷款利率下降、消费趋向保守等因素，曾经贷款利率在5%至6%“高位站岗”的购房者，在个人财务管理上，更倾向于减少不必要的支出，房贷利息就是其中之一。
期待“商转公”之外，提前还贷也成为不少购房者的首选。据《华夏时报》报道，全国各地提前还贷人数激增，部分甚至要排队要等近2个月。
西安自2017年9月停止受理试行的“商转公”业务后，时至今日，要求恢复“商转公”的声音，不绝于耳。
仅在西安市住房公积金管理中心官网，2022年以来，咨询“商转公”的留言就多达30条。西安市政府官网、人民网政务留言平台等诸多互动平台，均有市民咨询“商转公”的相关留言。
1月19日，西安市政府官网互动交流区，西安住房公积金管理中心回复市民“什么时候恢复房贷商转公业务”的留言时，依旧是建议通过提取公积金来缓解商业贷款的还款压力。
如今兄弟城市均已实行“商转公”，压力给到西安，究竟有没有可能松绑？又为何迟迟没有松绑呢？
堵点因素
对于房贷“商转公”业务的启动和前提条件，汉中印发的管理办法进行了明确界定——
商转公贷款业务启动或停止须依据本市住房公积金个贷率现状，当全市公积金个贷率低于 80%，且有下行趋势时，公积金中心应择机启动商转公业务；全市公积金个贷率高于90%，且有上行趋势时，公积金中心可根据房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定部分停办或实行轮候安排商转公贷款业务；全市公积金个贷率高于95%时，应及时停办商转公贷款业务。
可以看出，个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率）是衡量能否开通“商转公”业务的重要指标，但也并非决定性标准。
根据西安住房公积金年度报告，2020年、2021年西安住房公积金个贷率分别为85.70%、82.30%；已开通“商转公”业务的江苏无锡，2021年、2022年四季度住房公积金个贷率分别为96.54%、86.53%。
仅从个贷率来看，同一年度无锡甚至超过西安，但人口规模却相差悬殊，西安常住人口已达1300万人，而无锡仅有不到750万人。
只能说在一般情况下，个贷率高会导致公积金“资金池”紧张，在一定程度上影响“商转公”的开通，但能否开通，亦和城市的人口规模、经济发展等多个因素息息相关。
业内人士表示，“商转公涉及公积金中心的资金供应情况、不同部门间协调等，在人口基数相对小的城市可以实现，在人口数量庞大的大城市比较少，因为房贷存量太多，资金使用量等各个方面都不好预测，城市越大政策越难实现。”
在兄弟城市释放出积极信号的背景下，西安的“商转公”政策能否松绑，还有待商榷。
不过，西安住房公积金也多次表态，将在“房住不炒”“因城施策”“一城一策”的前提下，按照中央及省、市决策部署，结合西安市房地产市场发展及调控情况，积极进行政策调研，更好的满足公积金缴存职工合理购房需求。（文章来源于 镐京笔记）
