2022年西安市场土地供应2044.44万㎡，成交1891.92万㎡，流拍170.92万㎡，流拍率达到8.36%；商品房供求量大幅下降，市场热度处于近8年最低位。 已经到来的2023年，西安楼市的未来趋势将会如何？本期地产圆桌邀请到了四位业内人士，看看他们怎么说。
政策宽松是主基调 放松是必然降低首付比例会成为普遍现象
2023年开年，人民银行、银保监会、住建部等部门发声，针对首套房贷利率建立动态调整机制，为今年的楼市发展定调。2023年楼市政策将会有哪些预判？
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沈玮分析，2022年政策层面虽出现了放松动作，但结合实际市场，力度显然不够。如果想要2023年市场回暖，需要两个层面的政策支撑。
第一，房企端的继续纾困不能少，预计2023年还会继续支持房企融资、拿地。第二，限购有必要进行精细化的调整，可以针对供应多、潜在供应多的区域定向放松限购，提前缓和未来可能存在的需求压力。西安可以参考成都、武汉、南京对限购区的调整，甚至可以直接取消落户一年买房的限制。
从金融政策层面看，西安有必要明确降低二套房的首付。因为改善一定是市场的“领头兵”，但第一得让购房者把原先的房子卖出去换钱和名额，第二得把改善门槛降下来，改善人群才有上车的动力。
朱郁表示，2023年上半年要根据市场供应、价格及存量关系来定义调控力度的大小。
一季度再度放松政策调控，加大松绑的可行性较低。2023年政策的显著变化将体现动态调整的灵活性与空间，整体从对宏观经济运行、市场量价结构关系、金融助力等方面，发挥政策弹性，力保交付、降购房成本、商转公、限购松绑等，保持适度宽松的大基调，预计下半年大概率限购政策“解绑”。
周文豪预测，2023年，西安楼市调控政策主基调仍然是放松，“限购、限贷、限售、限离”等方面都会松动，西安本地人放开购买名额，外地人不限制的宽松局面都有可能。
西安在去年三轮调控政策的基础上可以说已经放松了许多，当然全国整体市场也在放松，从中央到各地方，因城施策。今年，西安就首套利率、二套利率的进一步下调不会有太大的变化，买房退个税、公积金贷款利率下降等会有可能。西安主城区首套商业贷款2成首付会成为普遍现象。从目前市场反馈来看，政策的具体执行有保有压，所以政策层面的放松，落实到具体执行中需要把握政策合规度，简单说就是将执行的尺度放松一些。他还大胆判断，今年下半年，市场会绝对改观，放松将成为必然。
马健认为，楼市经历了2022年的持续低迷和调控政策的放松，依然未见明显转暖。年度数据显示，大多数房企销售面积和销售金额均有严重下滑，房地产开发投资额近8年以来首次负增长。
2023年开年，国家不断释放救市信号，再提房地产是支柱产业，信贷环境持续宽松，重建楼市信心。预计2023年西安楼市包括限购、限贷等在内的政策可能会逐步的放松，在金融政策方面，首付比例、贷款利率可能会给银行更多的自由度，贷款利率有进一步下调的可能性，包括公积金贷款。
产品继续“两极开发”态势高阶区域以终改产品为主
去年大部分房企拿地意愿非常低迷，房企一旦不拿地就意味着无法开发。那么，2023年在房源供应量大幅减少的情况下，产品会有哪些变化？
沈玮表示，2023年的楼市主题仍是“价值回归主城”。结合去年的土拍情况来看，下半年主城区涌出了不少优质地块，在市场预期不佳时还是要选择主城区。从2022年摘地属性来看，几乎被国、央企及城投公司囊获，整个行业融资信贷的好转，摘得地块将在2023年提速入市。地方城投公司地块入市节奏相对较慢，无法转化为有效的新房供应。建议找轻资产运营的品牌代建方，甚至全程定位与营销，专业的事交给专业的人来干，这样新房供应的速度才能提起来。
她认为，2023年仍会延续2022年“两极开发”的态势，高阶区域将继续以终改产品为主，待入市的曲江星河湾、高科云天，包括筹备多时的泰发祥檀府，产品和价格都值得关注。而在主城区会掀起一轮城改高峰，保利阅云台、陕建雁南朗境、西派城等面积都不会太大，用低总价将购房者留在主城区。
虽然西安的产品是在进步，但还有很大革新的空间，好产品一定是遵循人居改善的趋势和符合自己的家庭需求。
朱郁认为，去年拿地基本均为“0溢价”的底价摘牌，且成交区域（板块）较为集中，这意味着2023年的高供应也将会集中呈现在这些区域（板块），如高新三期、软新板块、浐灞、港务、航天。业态叠加组合多为高层、小高层及局部洋房的配置，大比例面向刚需、首改、二改的客户阶层，面积段将集中于100—165㎡，从建筑立面、户型设计、功能布局、景观打造、智能安防系统、物业服务等层面得到较大提升，市场的竞争态势依旧严峻。
周文豪也表示，2023年上半年，房企拿地的低迷状态不会有变化，目前企业已然处于主力在保交楼，在拍地的积极性上不可能根本改观，尤其是民营房企。
市场下半年回暖、企稳有信心购房者把握好买房最佳时期
对于购房者而言，关心最多的还是市场恢复情况，2023年市场恢复能达到什么程度？
朱郁认为，市场的信心修复需要一个周期的调理，是再培育的过程。上半年将延续筑底态势，市场格局重塑，再洗牌不可避免。上半年，新项目加快入市、存量加快去化、资金加快回笼、交付加快保障兑现将成为各家房企的主要工作。而市场销售的总体回暖，有望从三季度开始，看到企稳回升的总体表现，但要重回“疫时代”前的水平，难度较大、周期较长。
马健则表示，相对其他一二线城市，西安的市场需求依然存在，作为西北五省的中心城市，西安还在吸引人口不断流入。但2016年到2021年楼市的持续火爆，透支了大量的购买力，叠加疫情带来的经济下行，所以修复过程缓慢，从而影响楼市和股市向好。这一轮楼市低迷伴随着股市的低迷，与2009年和2014年的楼市低迷不同的是，这两年股市均有较好的表现。所以在经济未能恢复、房价看跌的背景下，市场在短期内回暖的可能性不大，期望在政策的加持下今年年底市场能回稳。
沈玮表示，新增需求的减少，供需关系趋于稳定，西安楼市在2023年会处于相对平稳的状态。政策放开的3-6个月是市场出现变化的关键时期。购房者需要注意观察市场的内外部变化，内部关注供应量、政策，外部关注降准、降息及宏观政策，把握买房上车的最佳时期。
二手房市场缓慢回暖量价或将略微上扬
2022年二手房市场的成交量直线下降，价格指数也由涨转跌。2023年二手房市场能否回暖？
李周生表示，疫情放开以后，大家都希望房地产市场能对经济恢复有帮助。很多业主也认为2023年上半年是买房的最佳时期，近期客户看房、买房的意愿有比较明显的上升，也有个别业主等着涨价。2023年预测二手房会回暖，价格会小幅上涨，成交量会增加。从成交区域来看，预计曲江、高新包括浐灞，销量会好一些。
朱郁表示，国家统计局最新数据显示，西安二手房继续走低。随着新房、二手房价格倒挂的不断收窄，交易活跃度受限，2023也将继续影响挂牌和成交量，价格总体温和，套总价、套均价弹性有余，与房源所在区域（板块）、价格、面积、周边配套、教育、产品价值、物业有直接关系。
马健认为，新房市场低迷，二手房市场只会更差，价格进一步回调，当价格回归合理区间，销量会有所上升。
周文豪也表示，二手房市场在今年上半年不会彻底改观，下半年或有小幅回暖。 华商报记者 张毅 党兰 杜蒙
